Por que fazendas fantasmas preocupam credores do agro com R$ 256 bilhões em operações problemáticas?

O aviso é de Patrick Lüdtke, CPO da Máxima Intelligence, empresa que assessora investidores na compra de fazendas em leilões e na estudo de imóveis rurais em situação de estresse financeiro.

Casos já são investigados pela polícia

O problema já é escopo de investigações. Em 2025, a Polícia Federalista (PF) deflagrou no Pará a Operação Imperium Fictum. Ela mirou um grupo suspeito de fabricar fazendas fictícias, com matrículas vinculadas a uma leiva federalista em Anapu.

Documentos da investigação obtidos pela Repórter Brasil indicam que os imóveis eram vendidos ou oferecidos porquê garantia de empréstimos. Com base nesses registros, bancos teriam liberado mais de R$ 8,4 milhões em financiamentos.

Em agosto de 2026, a Operação Canadá, da Polícia Social de Mato Grosso, apurou outro verosímil esquema. Conforme a investigação, o escorço de uma herdade no Cadastro Ambiental Rústico (CAR) foi deslocado eletronicamente para outra região do estado. O cadastro suspeito teria servido de base para uma avaliação de R$ 84 milhões, apresentada em tentativas de obtenção de crédito.

Garantias podem não corresponder à veras

As inconsistências também podem envolver áreas registradas em sistemas ambientais. Em 2025, o jornal O Mundo mostrou, com dados do Monitor do Crédito Rústico do MapBiomas, um imóvel no Pará que recebeu R$ 4,6 milhões em crédito rústico em 2021. No CAR, ele aparecia sobre o leito do Rio Araguaia.

Uma organização citada pela reportagem afirmou que o registro havia sido deslocado tapume de 30 quilômetros para dentro do rio em 2024. O banco disse que o cadastro estava regular quando concedeu o financiamento. A reportagem apontou ainda que o CPF responsável pelo cadastro não existia na Receita Federalista e aparecia associado a 112 imóveis. Depois da publicação, o governo do Pará cancelou os registros.

Suspeitas atingem cartórios e registros de matrículas

As suspeitas vão além do cadastro ambiental. Em junho de 2026, a Justiça do Tocantins abriu processo disciplinar contra os titulares de dois cartórios, em Goiatins e Campos Lindos. Segundo a Corregedoria, há suspeitas de matrículas duplicadas e de registros com sobreposição integral. Os responsáveis negam irregularidades.

No oeste da Bahia, a Corregedoria do Tribunal de Justiça manteve bloqueadas matrículas suspeitas em Cocos, Carinhanha e Coribe, conforme o portal Bnews. Em agosto, a Vara Agrária de Santarém anulou o registro de três fazendas em Juruti, no Pará, que incidiam sobre uma leiva estadual, segundo o jornal O Liberal.

Integração incompleta e regras do CNJ

Outro ponto de atenção é a integração incompleta entre a certificação dos imóveis rurais pelo Instituto Pátrio de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e as respectivas matrículas. O quadro público do Operador Pátrio do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), com dados de 12 de outubro, mostra que unicamente 709 milénio dos 1,58 milhão de imóveis rurais certificados pelo instituto tinham a certificação averbada na matrícula. Isso equivale a 44,9%.

Outrossim, o Provimento nº 195/2025 do Recomendação Pátrio de Justiça (CNJ) estabelece que indícios de sobreposição entre matrículas não provocam, por si só, o bloqueio do registro. Eles também não impedem a venda do imóvel nem seu uso porquê garantia.

Risco de lentidão na recuperação do crédito

Na avaliação de Lüdtke, credores que analisam unicamente a documentação apresentada pelo proprietário podem desenredar as irregularidades somente ao tentar executar a garantia. Segundo ele, isso pode prolongar por décadas os processos de recuperação dos recursos.

“Nos leilões de fazendas em que atuo, a matrícula que abrange terras de terceiros não é raridade. Muitas vezes o credor empresta olhando só o documento e descobre o problema unicamente quando tenta transformar a garantia em numerário”, afirma.

Para o executivo, uma estudo mais rigorosa dos registros e da localização real das propriedades permitiria identificar inconsistências com antecedência. Assim, os credores teriam mais condições de julgar os riscos antes de conceder novos financiamentos ou de direcionar a realização para outros bens dos devedores.

Pela experiência de Lüdtke, o problema aparece sobretudo em Mato Grosso, no Pará e nas áreas do Matopiba, região que abrange municípios do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. Nesses mercados, ele recomenda ampliar a diligência sobre as propriedades já recebidas em garantia e sobre as oferecidas em novas operações de crédito.

Os R$ 256 bilhões estimados pela FPA representam o conjunto de operações problemáticas do agronegócio, e não valores necessariamente relacionados a fazendas fantasmas. Ainda assim, o cenário amplia a relevância da qualidade das garantias para bancos e demais financiadores do setor.