Os fundos imobiliários que ganham do CDI mesmo com a Selic alta

Os juros ainda vão continuar altos, pelo menos até janeiro, mas os fundos imobiliários seguem com bons retornos para o investidor. Estudo feito com dados da Economática com fundos com mais de R$ 100 milhões de patrimônio mostra que 54 fundos apresentaram um retorno em dividendos (dividend yield) supra da taxa básica Selic, de 15% ao ano, mesmo porcentual do CDI.

Os retornos em dividendos chegam a 55% em 12 meses, e sete fundos têm dividend yield supra de 20%. Em alguns casos, esse dividendo não é recorrente, vindo, por exemplo, de uma venda de um imóvel, mas muitas carteiras têm títulos que são atrelados ao CDI que garantem um bom retorno.

Nesse cenário, a decisão do Comitê de Política Monetária, o Copom, de manter os juros terá efeito marginal sobre os fundos imobiliários, até porque a manutenção já era amplamente esperada e hoje os mercados estão mais sensíveis ao noticiário político, diz Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research. “O Copom já estava oferecido, e a boa notícia é que muitos fundos conseguiram ter retornos supra do CDI nascente ano”, diz.

Considerando o Índice de Fundos Imobiliários negociados em bolsa, o Ifix, o retorno totalidade das carteiras, considerando valorização das cotas e rendimentos, está em quase 18% ao ano, calcula. “E uma carteira muito montada pode chegar a 20% ao ano, isentos, muito supra do CDI”, afirma Baroni.

A expectativa é que ciclo de golpe de juros comece, a princípio, em março, mas pode ocorrer uma boa notícia de que a redução comece já em janeiro. De qualquer jeito, a expectativa é que o primeiro golpe ocorra no primeiro trimestre. “Se tivermos rendimento para ordinário e a taxa continuar caindo até ponto de estabilidade, talvez 9% ano, 10,5%, se suceder entre 2026 e 2027, o cenário é positivo para os fundos imobiliários”, diz.

Mais que a decisão do Copom, que ainda deve ser melhor explicada na ata da reunião que deve trespassar semana que vem, o comentador sugere ao investidor imaginar um ciclo de recuperação que já pode ter começado nascente ano e tem tudo para insistir até 2027, desde comece também um ciclo de golpe de juros no primeiro trimestre do ano que vem apontando para uma Selic mais baixa até 2027. “Mas vai ter muita volatilidade, se começarmos 2026 com golpe de 2 ou 3 pontos nos juros e vier uma eleição tumultuada, o cenário pode mudar”, explica.

Perspectiva

O cenário vai ficando mais simples com relação à perspectiva de juros, mesmo com a manutenção da Selic na última reunião do ano, diz Gabriel Casonato, sócio da assessoria de investimentos AVIN. E, mesmo com o rendimento ainda sobranceiro, os fundos imobiliários conseguem apresentar ganhos supra da taxa básica. “Olhando as diversas classes de fundos, de maneira universal, por terem a maior secção de seus ativos atrelados à inflação e uma secção ao CDI, caso dos fundos de papéis, muitos pagam rendimentos supra do CDI”, explica Casonato.

Vários fundos de tijolos também apresentam valores de cotas aquém do valor patrimonial dos imóveis que possuem, o que aumenta o potencial de lucro porvir para os investidores.

Por isso, Casonato tem recomendado aos clientes, hoje muito alocados em fundos imobiliários de papel, atrelados ao CDI, a mudar secção da carteira para fundos de tijolo, aproveitando os descontos em relação aos ativos antes que os juros e o CDI caiam. “O importante é já fazer a mudança, sem olhar tanto para o rendimento mensal, pois o investidor já surfou esse rendimento mais sobranceiro em fundos pós-fixados de papel tem a tendência de queda nos ganhos depois”, diz.

Para ele, o movimento de queda nos juros já começou nas taxas mais longas dos títulos atrelados ao IPCA, porquê as NTN-Bs ou IPCA+, o que tende a levar os fundos imobiliários de tijolos a uma reprecificação e uma procura maior. “E mesmo que o rendimento Selic não caia agora, a tendência é que caia no ano que vem”, diz.

Com a manutenção da Selic em 15% ao ano e enquanto continuar esse nível de rendimento extremamente sobranceiro, os fundos imobiliários de papel são as melhores opções, afirma Ricardo França, comentador de investimentos da Ágora Corretora.

A expectativa é que, mesmo com as reduções de juros no ano que vem, a taxa Selic fique em média em torno de 13% ao ano, um rendimento bastante saliente diante de uma inflação em queda. Assim, o investidor poderia fazer a diversificação para fundos de tijolos com mais calma. “Em qualquer momento, no ano que vem, ao longo do primeiro semestre, vamos ver a redução da Selic, e aí vamos ter mais visibilidade e vamos buscar um estabilidade da carteira, trazendo fundos de tijolo”, diz França, observando que fundos de shopping têm um valor interessante, além de lajes corporativas e empreendimentos logísticos.

Não é correto generalizar a subida de juros porquê alguma coisa necessariamente negativo para toda a classe de fundos imobiliários, defende Maria Giulia, comentador Research Rico. O desempenho recente dos fundos imobiliários reforça esse ponto: os fundos imobiliários acumulam subida superior a 17% no ano, mesmo com a taxa básica em nível saliente, movimento que também reflete a recuperação de cotas descontadas posteriormente um 2024 negativo, quando muitos ativos passaram a negociar aquém do valor patrimonial. “Ou por outra, nossa estudo conduzida por Marx Gonçalves, Head de Fundos Imobiliários listados da XP Investimentos, mostra que esses fundos respondem mais à curva de juros futuros do que à Selic manante”, acrescenta.

Maria Giulia observa que os dividendos refletem o resultado recorrente dos fundos e variam conforme o segmento e a política de distribuição. “Não há garantia de um percentual fixo: em determinados momentos, alguns fundos podem entregar yields supra de 15% ao ano, enquanto outros podem operar aquém desse patamar, priorizando outros objetivos, porquê a conservação de caixa ou investimentos”, diz.

Segundo ela, a confrontação com a taxa de juros deve considerar também o retorno totalidade, que combina dividendos com eventual valorização das cotas ao longo do tempo. “Para quem procura renda, a estudo deve ser mais profunda: selecionar fundos com gestão de qualidade, contratos muito estruturados, alocação diversificada e histórico consistente de distribuição, enxergando os FIIs porquê investimentos de longo prazo, com potencial de renda recorrente e lucro de capital à medida que os fundamentos se tornam cada vez mais sólidos”, conclui.