a aposta da Aviva em resorts

Endinheirados em procura de um espaço para se banhar em águas termais têm um novo direcção. O residencial de 40 casas de cimalha padrão a menos de dez minutos do Parque das Fontes, multíplice de piscinas naturais em Rio Quente (GO), é um exemplo do olhar mais aguçado do mercado de resorts à altíssima renda.

Embora faça secção do multíplice onde a administradora Aviva já possui três hotéis, não dá para invocar o InCasa de puxadinho. Uma só quota do empreendimento pode custar até R$ 1 milhão. Com um pormenor: quem paga essa bolada só tem recta a visitar o espaço duas semanas ao ano por 25 anos (entenda melhor inferior).

Para ter aproximação à vivenda e ao clube restrito com piscinas, spa, liceu e sala de massagem, também há uma taxa de manutenção de R$ 12 milénio a R$ 18 milénio ao ano. O valor médio das residências é de R$ 500 milénio e uma quota inclui serviços uma vez que transfer 24h, restaurante, bares e um concierge.

Ao todo, a Aviva deve investir R$ 220 milhões exclusivamente para erigir as 40 casas e áreas comuns do residencial ao pé da Serra de Caldas uma vez que secção de um ciclo de investimentos que vai até 2028 e envolve também seu resort na Costa do Sauípe (BA), totalizando R$ 1,2 bilhão. O movimento mais grande procura adequar os preços a uma crescente demanda por produtos de cimalha nível.

Além da instalação do residencial com casas de luxo de 183 a 298 metros quadrados distribuídos entre opções de dois a quatro quartos, outros hotéis nos periferia do Parque das Fontes serão rebatizados para marcar sua promoção de categoria.

O Hotel Resort, de mais ordinário dispêndio, entra para a categoria Premium com o nome Origem. As opções intermediária, Hotel Turismo, e de padrão mais saliente, Hotel Cristal, passam a invocar, respectivamente, Refúgio e Vista, ambos na categoria Grand Premium. Outros R$ 140 milhões serão dedicados a investimentos no Rio Quente Resorts entre 2024 e 2028.

“Nós precisávamos ter uma oferta suplementar. Inclusive, estamos pensando em ofertas adicionais, só que a implantação de um hotel leva cinco anos”, conta o CEO da Aviva, Alessandro Cunha. “Porquê é que a gente pode aumentar e continuar fazendo o negócio crescer? Reposicionando o preço.”

A Aviva só começou o projeto do InCasa em 2017, em seguida perceber que uma secção relevante da base de clientes que já faziam secção do seu programa de fidelidade queriam opções de ainda mais cimalha padrão, conta Cunha. “Vimos que os clientes que já estão em nossa base buscam um movimento de upgrade. Para se ter teoria, vendemos mais de R$ 200 milhões por ano em upgrades”, afirma.

O retorno em seguida a pandemia de Covid-19 também tem secção nessa história. O setor de resorts foi um dos que percebeu uma demanda represada pelo isolamento social e fechamento de complexos turísticos retornando a partir de 2023. Dados da associação Resorts Brasil mostram que a taxa de ocupação do setor em todos os meses do segundo trimestre de 2025 é superior ao mesmo período dos dois últimos anos.

“A pandemia acentuou essa questão da procura por felicidade, por proteção, qualidade de vida. Ela acentuou isso no mundo inteiro. Os resorts foram muito muito durante a pandemia e continuam desempenhando muito, continuam crescendo”, explica o consultor do mercado turístico hoteleiro, Caio Calfat.

Entre 2025 e 2029, devem ser entregues 21 novos resorts no Brasil, adicionando 6,7 milénio quartos à oferta do setor, mostram dados da associação Resorts Brasil publicados em julho.

Em que pese uma taxa básica de juros no patamar de 15%, o que tende a restringir o consumo, o público de subida renda nos resorts é menos sensível ao aperto monetário. A expectativa da Aviva, que registrou R$ 1,4 bilhão em vendas no ano de 2024 projeta fechar 2025 com R$ 1,7 bilhão e manter um ritmo de prolongamento entre 5% a 6% supra da inflação nos anos seguintes.

Os novos passos da empresa no aprimoramento da estrutura do Rio Quente Resorts são só secção de um calendário de seis anos envolvendo a atualização de instalações também na Costa do Sauípe e até a instalação de um parque aquático junto ao multíplice de resorts no litoral baiano adquirido em 2017. Por lá, a Aviva está estruturando um projeto residencial de cimalha padrão ao estilo de Rio Quente batizado InCanto, cuja previsão de entrega fica para 2029.

Segmento relevante do financiamento da expansão vem de dois fundos de desenvolvimento públicos: o Fundo Constitucional de Financiamento do Meio-Oeste (FCO) e o Fundo Constitucional de Financiamento do Nordeste (FNE), com juros de aproximadamente CDI +1% com período de carência maior e prazos maiores. Cunha diz que tapume de 80% dos investimentos são sustentados pelos veículos de investimento, e outros 20% com capital próprio.

Embora o foco seja o ciclo de investimentos até 2028, a Aviva diz estar sempre atenta ao mercado, que trata uma vez que pulverizado, para oportunidades de fusões e aquisições. “Tendo oportunidades que façam sentido para o negócio, permitam o uso misto, implementação de entretenimento, timeshare e hospitalidade convencional, são produtos que vemos com bons olhos e poderíamos somar ao portfólio”, aponta Cunha.

A questão, diz o CEO, é que brasileiros associam férias à praia, logo os olhos da Aviva seguem mirando a região Nordeste. No Sul, apesar de ter sido impactada pela pandemia e pela tragédia das chuvas no Rio Grande do Sul, a cidade de Gramado “é um direcção ainda muito demandado para a grande base de clientes”.

Timeshare: o ‘compartilhamento de tempo’

Todo o padrão do residencial de cimalha padrão da Aviva — e boa secção da estrutura da sua operação — tem a ver com o padrão batizado de “timeshare”, ou compartilhamento de tempo.

Funciona assim: o interessado por passar férias em qualquer resort paga um valor fechado para ter recta ao uso de um quarto (no caso de hotéis) ou uma vivenda (nos residenciais), por um determinado período do ano. Depois de um determinado período, esse contrato expira e aquela quota pode ser novamente negociada.

Quando ainda administrava exclusivamente o Rio Quente Resorts, a Aviva foi uma das precursoras desse padrão no Brasil e esteve próxima de sua regulamentação pela Lei Universal do Turismo, em 2008.

Do lado do comprador, a coisa é toda pensada para férias: você garante que terá, todos os anos, um determinado número de dias reservados em um empreendimento — um resort, por exemplo.

Para os administradores, a lógica é melhorar a recorrência dos clientes no decurso do ano e melhorar a ocupação dos complexos nos períodos em que a demanda tende a ser mais fraca. Na pandemia ficou muito simples: mesmo fechados durante 120 dias, os pagamentos do Clube de Férias, seu programa de timeshare para hotéis do grupo, garantiu um fluxo de caixa para a manutenção da operação.

Entre os adquirentes de produtos de férias compartilhadas, 26% usam o timeshare, segundo dados da pesquisa “Hábitos de Viagens de Lazer dos Compradores de Férias Compartilhadas no Brasil” publicada pela Caio Calfat Real Estate Consulting.