FIIs captam quase R$ 30 bi em 2025 e viram alternativa à “poupança sangrando”

As ofertas públicas de fundos imobiliários já somam em 2025 o montante de R$ 52,5 bilhões, de contrato com dados da Percentagem de Valores Mobiliários (CVM). O número, que inclui todas as emissões – inclusive as em curso e de fundos não listados – supera o número observado no mesmo período do ano pretérito (R$ 45,7 bilhões) e reforça o resultado uma vez que “candidato” a player cada vez mais relevante no funding imobiliário.

Considerando exclusivamente as ofertas encerradas, o valor captado pelos FIIs até o início de setembro está em R$ 29,6 bilhões – inferior dos R$ 42,3 bilhões do mesmo período do ano pretérito. Vale lembrar que o número de 2025 ainda pode aumentar na medida em que as ofertas em curso sejam encerradas.

O fundo Oportunidades Imobiliárias encabeça a lista das maiores captações entre as ofertas concluídas, com quase R$ 3 bilhões. O TRX Real Estate (TRXF11) – primeiro listado da relação – aparece na sequência, com um montante de R$ 1,251 bilhão. Veja o top 10 do ano:

Manancial: CVM. Obs.: Em branco indica fundos não listados

“Avaliamos o volume de captações neste ano uma vez que positivo”, afirma Flávio Pires, comentador sênior de FIIs do Santander, que estuda o tema e, por enquanto, trabalha com dados até julho – que apontam uma captação de R$ 21 bilhões pelos fundos imobiliários. “Considerando o cenário ainda reptante para renda variável e para os FIIs, é um número muito potente”, comenta o profissional, que se refere ao cenário de juros elevados, que reduz a atratividade de ativos de maior risco.

Além de aumentar o retorno dos produtos de renda fixa, o atual patamar da Selic – 15% ao ano – estimula saques da caderneta de poupança, principal manadeira de recursos para o financiamento imobiliário. No reunido do ano, a retirada líquida supera R$ 60 bilhões, número que preocupa o setor e abre espaço para o progressão de novos players no funding imobiliário.

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FIIs uma vez que funding imobiliário

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) aponta que, nas décadas passadas, o volume da poupança era suficiente para financiar todo o mercado. Mas o cenário mudou, de contrato com Sandro Gamba, presidente da entidade, que não vê razões para a tradicional manadeira de recursos crescer nos próximos anos.

“Não temos um cenário de manutenção do volume atual da poupança e há a possibilidade até de redução”, antecipou, durante balanço do primeiro semestre de 2025. “Seja porque o mercado cresceu ou porque o volume de poupança diminuiu, temos a urgência de novos fundings para atender o mercado”, alerta.

Entre os candidatos, estão principalmente produtos uma vez que as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Fundos Imobiliários (FII), que elevaram a participação nos últimos anos na estrutura de funding imobiliário:

“Apesar do percentual de participação dos FIIs ter se mantido seguro entre 2024 e 2025, podemos observar que o valor inteiro evoluiu de R$ 247 bi para R$ 272 bi (incremento de 10%), o que reforça a relevância dos fundos imobiliários uma vez que manadeira de financiamento”, destaca Alexandre Despontin, CEO da Valor Investimentos. “Acreditamos que os FIIs ganharão ainda mais atratividade em um cenário de queda de juros, momento em que os fundos conseguem captar mais recursos e, consequentemente, direcionar esses valores para realizar mais financiamentos”, projeta.

Ou por outra, o gestor lembra da isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos de FIIs para pessoa física, que atrai investidores interessados em renda passiva recorrente e, consequentemente, estimula o investimento no resultado.

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Porquê os FIIs podem financiar o mercado imobiliário?

Os recursos captados pelos FIIs são utilizados para a obtenção de imóveis ou de títulos ligados ao setor imobiliário, uma vez que cotas de outros FIIs, LCIs e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) – bastante geral no portfólio dos chamados “FIIs de Papel”.  

O CRI é um título de dívida usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – uma vez que aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) vendido aos investidores. Desta forma, as empresas conseguem o capital necessário para a epílogo dos seus projetos.

A dinâmica tem funcionado tanto que os FIIs de “Papel” – que investem em títulos de renda fixa que financiam o mercado imobiliário – têm ganhado cada vez mais espaço no mercado e ampliado sua operação inclusive dentro do próprio segmento.

“Se você perfurar a carteira do RBR Rendimento High Grade (RBRR11), por exemplo, vai notar que das 20 maiores posições, metade representa crédito oferecido a FIIs listados”, observa Bernardo Sanches, do perfil Vai Pelos Fundos, especializado em fundos listados. “No próprio Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), maior ‘FII de Papel’ da Bolsa, você tem murado de 25 das operações relacionadas a FIIs listados e negociados amplamente”, pontua.

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E os FIIs estão preparados para continuar uma vez que funding imobiliário?

Os fundos imobiliários – mormente os de “Papel” ou de CRI, uma vez que também são conhecidos – deixaram de ser opção complementar e ilíquida e já se tornaram componente estrutural do funding imobiliário, complementar a bancos, LCIs/LIGs e debêntures, afirma Ricardo Vieira, diretor de Real Estate Brasil do Patria Investimentos.

“O histórico de baixa inadimplência, estruturas de garantia robustas e fiscalização por fiduciários ajudaram a gerar um fluxo recorrente de funding via CRIs ancorados por FIIs”, explica. “Tanto investidores quanto incorporadores estão cada vez mais familiarizados e seguros com o resultado”, observa.  

André Nardi, sócio e gestor na Tellus, vai na mesma risco e lembra que, mesmo com um cenário de juros elevados, os FIIs continuam captando recursos relevantes, o que mostra sua consolidação uma vez que segmento estrutural do financiamento imobiliário no Brasil.

“Mesmo com altos juros, o mercado acabou tomando um papel forçoso no funding imobiliário, oferecido que os recursos bancários tradicionais, uma vez que os que são direcionados através da poupança, ficaram mais escassos”, diz o gestor, que aposta em uma expansão ainda maior do resultado. “Entendo que há algumas alavancas para se destravar o propagação e ampliação dos FIIs no funding imobiliário, uma vez que um envolvente regulatório mais seguro e a ampliação de suas operações com incentivos sociais e de infraestrutura, pautas que são muito demandadas hoje por empresas e investidores”, aponta.

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O progressão dos FIIs na estrutura de funding imobiliário beneficia o mercado, mas também os investidores destes fundos – que se aproximam de 3 milhões –, lembram gestores e especialistas, uma vez que Pires, do Santander.

“Os investidores de FIIs, com o tempo, ganham fundos mais robustos em termos de ativos e qualidade de portfólios, podendo investir em grupo de CRIs via um único veículo, com liquidez em Bolsa e renda mensal”, diz o comentador.

O envolvente positivo, porém, não anula os cuidados na hora de investir em FIIs – ativos de renda variável tal qual valor investido pode oscilar ao longo do tempo. Para evitar sustos e decepções, a estudo dos papéis é fundamental, recomenda Vieira, do Patria.

“Porquê dica para os investidores, vale observar sempre o risco de concentração: evitar “monoculturas” (mesmo indexador, região ou devedor) é chave para a resiliência do resultado”, detalha. “Ou por outra, a padronização de disclosure de risco: relatórios mensais comparáveis, com vintage curves de inadimplência/pré-pagamento, ajudariam o investidor a precificar o FII corretamente”, finaliza.

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