operação bilionária na Faria Lima tem novas leis

Principal projeto de urbanização com verba privado da capital paulista, a Operação Urbana Faria Lima teve a sua revisão regulamentada por um decreto publicado nesta sexta-feira (21) pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).

Com a regulamentação, o setor imobiliário poderá comprar títulos que dão recta à ampliação, construção ou reconstrução de edifícios na região da avenida que nas últimas décadas se transformou em símbolo do mercado financeiro do país.

Dos tapume de R$ 3 bilhões previstos para serem arrecadados, aproximadamente R$ 2 bilhões serão prioritariamente aplicados na urbanização de Paraisópolis e comunidades do entorno, na zona sul da cidade.

Outras obras de infraestrutura estão previstas na operação para melhorar a infraestrutura no próprio entorno da avenida Brigadeiro Faria Lima. Projetos desse tipo têm porquê regra a emprego dos recursos arrecadados em melhorias viárias e de serviços públicos para gratificar consequências da expansão imobiliária.
Entre as intervenções pretendidas está uma obra para desafogar o tráfico de veículos na região prevista há quase 40 anos. É o boulevard Juscelino Kubitschek, uma passagem subterrânea para vincular dois túneis que ficam sob o rio Pinheiros –presidente Jânio Quadros e Sebastião Camargo– ao multíplice Viário Ayrton Senna, que passa sob o parque Ibirapuera.

A teoria de fazer um túnel inferior da avenida Juscelino Kubitschek é da segunda metade dos anos 1980, na gestão de Jânio Quadros (1917-1992). A obra chegou a ter início, mas foi interrompida e aterrada por Luiza Erundina (na estação no PT, hoje no PSOL), que assumiu o função em 1989. Considerando o histórico de operações urbanas financeiramente deficitárias na capital, um integrante da gestão Nunes disse à Folha que o recurso arrecadado dificilmente será suficiente para realizar a obra e a gestão terá de captar investimentos de outras fontes.

A regulamentação da operação Faria Lima também não encerra a principal polêmica sobre a revisão do projeto realizada pela Câmara.

A regularização do prédio de sobranceiro padrão de 23 pavimentos construído sem alvará da prefeitura continua suspensa pela Justiça.

O item da lei aprovada pelo Legislativo que permitiria a adequação do prédio se tornou meta de uma ação do Ministério Público. Ao determinar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu provisoriamente a validade do dispositivo.

Enquanto a decisão liminar estiver valendo, o prédio não pode ser regularizado com base na novidade lei, informou a Secretaria de Urbanismo da gestão Nunes. Em 2023, a prefeitura pediu judicialmente a demolição da construção, o que foi rejeitado pela Justiça.

Quanto às demais intervenções, a prefeitura informou manter alinhamento com diversas secretarias para definir as melhores estratégias, mas destacou que o foco é o multíplice Paraisópolis.

Em nota, a gestão destacou que, no último dia 11 de março de 2025, o Recomendação Gestor da Operação Urbana Consorciada Faria Lima aprovou a regularização fundiária nas favelas Paraisópolis, Porto Seguro e Jardim Colombo, além de projetos e obras de infraestrutura nessas comunidades e implantação de equipamentos culturais e esportivos.

Outras obras previstas na solução do juízo são extensão da hidrovia do rio Pinheiros, incluindo desapropriações e compra de embarcações; reforma do Largo da Batata, prolongamento da avenida Brigadeiro Faria Lima e alça de relação com a avenida dos Bandeirantes.

Uma vez que a operação urbana arrecada e aplica verba

Investimentos em infraestrutura na superfície de operação Faria Lima são obtidos por meio de títulos públicos emitidos pela prefeitura e negociados no mercado financeiro. Esses instrumentos são identificados pela {sigla} Cepac (Certificado de Potencial Suplementar de Construção).

Nas áreas de operações urbanas, as Cepacs substituem a outorga onerosa, taxa cobrada pela prefeitura para permitir construção superior à superfície do lote. Sem comprar os títulos, não é provável erguer ou ampliar prédios na região da Faria Lima.

O verba arrecadado com leilões de títulos deve ser aplicado em obras de infraestrutura no eixo da operação ou em uma extensão desse perímetro. Essa expansão foi feita para que verbas fossem para a urbanização de Paraisópolis, a cinco quilômetros da Faria Lima.

Estima-se que 250 milénio metros quadrados em construções ainda possam ser liberados na superfície da operação, o que corresponde aos tapume de R$ 3 bilhões esperados com a venda de certificados.

É com foco nesses recursos que Câmara e prefeitura revisaram a operação. A avaliação no mercado era de que as vantagens oferecidas pelas regras aprovadas na operação de 1995 ficaram desvantajosas se comparadas às vigentes em legislações mais recentes, porquê o Projecto Diretor instituído em 2014 e revisado em 2023.

Ao revisar a operação, vereadores e prefeito permitiram a construção de prédios maiores e isso pode tornar sedutor até mesmo a demolição de edifícios atuais para que novos sejam construído.

Em seguida a regulamentação realizada na semana passada, a realização de um novo leilão de Cepacs ainda depende da prefeitura mandar para a CVM (Percentagem de Valores Mobiliários) um prospecto com detalhes sobre a operação envolvendo esses títulos. Estima-se que essa lanço ainda demore tapume de três meses.