Política habitacional deve ajudar vendas no médio padrão, mas não fará milagre

O mercado imobiliário de médio padrão, que atrai famílias com renda mensal entre R$ 12 milénio e R$ 20 milénio, tem mostrado resiliência ao longo de 2025, mesmo em um cenário de juros elevados, crédito restrito e funding mais dispendioso – dores que a novidade política habitacional anunciada pelo governo federalista deve remediar, mas não remediar, segundo opiniões colhidas pelo InfoMoney.

O programa, anunciado pelo governo federalista na última sexta (10), prevê ajustes no direcionamento dos recursos da poupança, ampliação do teto dos financiamentos feitos no contextura do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e o retorno do financiamento pela Caixa Econômica Federalista de até 80% do valor do imóvel, o que pode facilitar o aproximação ao crédito para segmento da classe média.

Para o presidente da Abrainc, Luiz França, a melhora gradual da economia e a novidade política de crédito contribuirão com o fôlego do médio padrão. “O crédito imobiliário tem papel crucial para o desenvolvimento do segmento de médio padrão. É fundamental termos um padrão que garanta segurança e juros acessíveis”, afirma.

França também destaca o potencial de inclusão gerado pela fixação do teto do juros do financiamento em 12%. Hoje, as taxas estão em 13%, em média. “Cada ponto percentual reduzido nos juros inclui mais 160 milénio famílias, portanto acredito que teremos sim um aumento de demanda.”

Ainda assim, especialistas ponderam que o efeito será restringido, devido ao dispêndio do crédito. A expectativa do mercado é que a Selic, taxa de juros referência do país e que afeta diretamente o juros do crédito imobiliário, hoje em 15%, caia para 12,25% até o 2026, um patamar menos desconfortável para o setor, mas ainda considerado ressaltado.

Segundo Pedro Arsenian, gerente de Real Estate na SOLD Leilões, a submissão de financiamento é o que diferencia a classe média das faixas mais altas do mercado.

“Enquanto o público de subida renda costuma comprar à vista ou com entradas substanciais, a classe média subida depende fortemente do crédito imobiliário. Mesmo um imóvel de R$ 800 milénio a R$ 1,2 milhão exige financiamentos longos, e as parcelas ficam sensíveis à Selic – por isso uma novidade risca de crédito é bem-vinda”, afirma.

“O segmento de média renda seguirá enfrentando desafios pela frente. A taxa de juros do financiamento imobiliário está mais subida e não há disponibilidade de funding suficiente. Essa iniciativa do governo é positiva, mas o impacto deve ser mais de preservação de recursos do que de transformação”, avalia Ygor Altero, head do setor imobiliário do Research da XP.

O 2025 do médio padrão

Não existe um relatório específico que trate unicamente de imóveis do médio padrão, mas alguns levantamentos regionais podem ser usados para mostrar a temperatura da demanda do segmento.

Dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Gestão de Imóveis de São Paulo) mostram que as vendas dos lançamentos de classe média da cidade de São Paulo seguiram acontecendo neste ano, mas sofreram mais que as outras faixas.

Em agosto de 2024 as vendas sobre a oferta (VSO) – indicador que mostra o percentual de unidades vendidas em relação ao totalidade disponibilizado para comercialização – foram de 9,4% para imóveis de R$ 700 milénio a R$ 1,4 milhão e 6% para imóveis de R$ 1,4 milhão a R$ 2,1 milhões. Já em agosto de 2025 o VSO dessas faixas caiu para 7,4% e 4,9%, respectivamente – em verificação com o VSO de 14,2% da fita de até R$ 264 milénio, 10,5% da fita de R$ 264 milénio a R$ 350 milénio, 10,9% da fita de R$ 350 milénio a R$ 700 milénio e de 8,2% da fita de imóveis supra de R$ 2,1 milhões.

Imóveis de cocuruto padrão

Enquanto o médio padrão enfrenta restrições, o mercado de cocuruto padrão e luxo continua em ritmo firme, impulsionado por compradores que dependem pouco de financiamentos.

A avaliação foi compartilhada por Claudio Roble, CEO da incorporadora de luxo AW Realty, em encontro recente com o InfoMoney. “O mercado de luxo segue aquecido. Esse público tem um funcionamento pessoal. Não depende de financiamento. Nossas vendas seguem aquecidas e eu, otimista”.

A AW Realty, que lançou R$ 1 bilhão em Valor Universal de Vendas em 2025, pretende aumentar o indicador em 15% no ano que vem.

“Projetos exclusivos e muito localizados continuam vendendo, mesmo com juros altos. Esse comprador muitas vezes paga à vista e decide com base em libido e localização, não em conta financeiro”, finaliza Altero, da XP.